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一个“资深”拿地人,眼中的房地产“格局”

2019年10月10日 09:43来源:未知手机版

蛇st,美网2014,纸张开数表

地产圈有一个常识,就是一个地产项目的成功基本遵循 4321 法则。即40%取决于拿对土地,30%取决于产品定位,销售企划20%,剩下10%是市场机会。所以,拿地正确与否,对开发商而言,至关重要。

可以说,拿地是一门科学,更是一门艺术,与其谈拿地,不如谈城市;与其谈城市,不如谈产业;随产业看城市,随产业看购买力,产业非常重要。

这篇文章源自一位资深投拓(已找不到作者)几年前对于房地产市场格局解读,很接地气,也有他的独特投资心得!

尽管这是几年前的解读,可能已经时过境迁,文中各城市的描述,不似当年,部分观点片面绝对,但是,放在今天来看,仍然值得学习,希望大家取其精华,去其糟粕,着重看作者研究市场的角度和分析思路。感谢潘总的整理推荐!

01

投资拿地是门赌博的活儿

“我必须要说的是,任何地产投资人做出的预计售价预测,都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地,到开售,业内品牌地产商的平均所需时间,大致是20个月即1年零8个月时间。如果检验结果正确,那么这个投资人将得到重视;而如果检验结果错误,他甚至有可能需要临不得不改行的厄运,因为他的责任无可推脱,他造成的损失无可弥补,业内也将很快知道他的糗事,并会在这个小圈子里反复传播。

而且,地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块,他们都需要做出预计售价的判断。就我而言,我所在的城市,一年推出市场的地块超过50宗,平均每个星期,就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资价值,价值有多大。如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据,而对数据背后的客观规律毫无认知,那么他犯下重大的判断错误,就只是一个时间问题了。不是今天,就是明天,他必然会因为过高或过低的预计售价,从而导致拿下烂地,或者错过好地。

纯粹基于生计所迫,我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据,探寻城市房地产的根本规律。

02

房地产四重需求与特点

一、四重需求:

对房地产的需求,一般而言,按从低到高的顺序可分为:首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。每一个城市,都会体现出以某一种需求为主的特征。

举例而言,珠海江门和肇庆,是典型的首次置业型需求城市。(很不幸,把珠海放在这里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位,人口又少,经济也算不上发达,一直都是做点首次置业型客户的生意。前两年的楼市大涨,开始表现出强烈的投机型特征,这也是这种旅游城市的楼市特点:在首次置业和投机型需求之间跳跃,暴涨暴跌特征明显。)佛山东莞,就是典型的改善型需求为主的城市。广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间。而深圳,介于投资与投机之间。中山和惠州是两个非常特殊的城市。中山是纯粹由乡镇合并而成的一个怪胎,没有市区,它的需求大致介于首次置业型和改善型之间。而惠州,是一个投机盛行的城市,它受深圳的投机之风影响太深。当然,这只是我对珠三角几个城市的需求特征做出的简单总结。(注:作者写在几年前,可能已时过境迁,大家作者要看的是分析角度和思路。)

在一个城市的内部不同区域,又体现出不同的特征。譬如,以广州为例,天河中心区是投资性需求旺盛,而番禺区目前表现出的是改善型需求为主,花都区,就正在从首次置业阶段,向改善型需求阶段过渡。

不同的需求,所表现出的楼市外部特征,差异非常明显。

二、不同置业需求的差异性:

首次置业型需求对产品的要求不高,1梯4户、6户、8户都非常常见,客户对通风采光之类没有特别的需求,对房屋朝向的要求也不高,最大的关注点,是价格。凡是以首次置业型需求为主的城市,其楼价涨幅都很低,楼市会长期维持在一个稳定的水平线上。产品以小高层或多层为主,以楼梯房最常见,即使有电梯,也只需要一部电梯。客户在心理上会对两部电梯存在反感,因为这会导致他们的分摊率增加而得房率降低。毛坯交房最为常见,装修交房受到极大的反感,因为这将增加首付的额度。品牌地产商一般不愿意进入这类城市,即使进入了,品牌地产商也难以实现品牌溢价,只能和周边的零星开发商等价卖。

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